Nowości w przekształceniu prawa użytkowania wieczystego | www.torun.pl

Mieszkańców Torunia, którzy są zainteresowani przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, z pewnością zainteresuje Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (jeszcze nie opublikowana).

Uprawnieni

Prawo przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mają:

1. Osoby fizyczne będące użytkownikami wieczystymi gruntów:

- zabudowanych budynkami mieszkalnymi,

- zabudowanych garażami,

- niezabudowanych ale przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe lub garaże,

- rolnych, czyli stanowiących część gospodarstw rolnych (przeznaczenie w ewidencji gruntów nie jest tu decydujące), chyba że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wskazano inne przeznaczenie lub wydano decyzję o warunkach zabudowy (wydaje się ją, gdy na danym terenie nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego) na cele inne niż rolne.

2. Osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali z którymi związany jest udział w częściach wspólnych budynku w tym w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym wzniesiono budynek. Dotyczy to nieruchomości o przeznaczeniu wskazanym w pkt 1. Wszyscy właściciele lokali będący współużytkownikami wieczystymi muszą złożyć stosowny wniosek łącznie.

Uwaga! Należy przyjąć, że będzie to także dotyczyć właścicieli lokali użytkowych, o ile podstawowym przeznaczeniem nieruchomości będzie mieszkaniówka.

3. Spółdzielnie mieszkaniowe w stosunku do gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi i garażami.

Ustawa ma zastosowanie do użytkowania wieczystego istniejącego w dniu wejścia w życie ustawy (30 dni od publikacji). Wyjątkiem są osoby, którym przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym związany z własnością lokalu. Ponieważ przekształcenie musi objąć wszystkich, ustawa obejmuje również osoby, które nabyły użytkowanie wieczyste później.

Procedura

Przekształcenie następuje na podstawie decyzji administracyjnej wydawanej w przypadku Torunia przez Prezydenta Miasta Torunia zarówno wobec gruntów Skarbu Państwa, jak i Gminy Miasta Toruń. Po uprawomocnieniu się decyzja taka stanowi podstawę do dokonania wpisu własności w księdze wieczystej. Z wnioskiem o przekształcenie należy wystąpić do 31 grudnia 2012 r. Po upływie tej daty uprawnienie wygaśnie.

Odpłatność

Przekształcenie jest odpłatne. Wysokość opłaty ustalona będzie w decyzji. Opłata odpowiada wartości własności gruntu po odjęciu wartości obciążającego go użytkowania wieczystego. Wartość prawa użytkowania wieczystego określa rzeczoznawca majątkowy na zasadach określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ustaliło ono wzór uwzględniający przede wszystkim czas pozostały do wygaśnięcia użytkowania wieczystego, a także liczbę lat na ile zawarto umowę, stawkę procentową opłaty rocznej (a nie jej wysokość w złotych) oraz stopę kapitalizacji na rynku nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc: opłata jest wyższa im mniej lat zostało do wygaśnięcia umowy i rośnie z każdym rokiem.

Bonifikaty

Istnieje możliwość zastosowania bonifikat od opłat za przekształcenie. Ich podstawą częściowo jest ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, a częściowo ustawa o gospodarce nieruchomościami. W każdym przypadku konieczna jest zgoda wojewody (dla gruntów Skarbu Państwa) lub rady gminy (dla gruntów gminnych). W toku realizacji wcześniejszych ustaw o przekształceniu opracowano uchwały określające wysokość i zasady przyznawania bonifikat dla gruntów Gminy Miasta Toruń. Nowa ustawa wymaga jednak podjęcia przez Radę Miasta odrębnej uchwały. Nie można zatem w tej chwili określić, jak będą wyglądały bonifikaty. Bonifikata podlega zwrotowi, jeśli w ciągu 5 lat od przekształcenia (dnia uprawomocnienia się decyzji o przekształceniu) nabywca zmieni jej przeznaczenie, np. budynek mieszkalny przerobi na lokal użytkowy lub podzieli nieruchomość rolną na działki budowlane lub ją zbędzie.

Nieodpłatne przekształcenie

Nieodpłatnie przekształcają się wyłącznie osoby, którym przyznano w użytkowanie wieczyste grunty zamienne za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte w inny sposób na rzecz Skarbu Państwa. Dodatkowym warunkiem jest termin uzyskania w ten sposób prawa użytkowania wieczystego przed 5 grudnia 1990 r.

Inne sposoby nabycia prawa własności

Przez cały czas istnieje możliwość nabywania prawa własności gruntów przez jego użytkowników wieczystych w drodze umów cywilnoprawnych. Odpłatność ustalana jest na identycznych zasadach jak określone w omawianej ustawie. Nie ma w tym przypadku żadnych ograniczeń dotyczących przeznaczenia gruntu i daty powstania użytkowania wieczystego, ale konieczna jest zgodna wola użytkownika wieczystego i właściciela.

W chwili obecnej obowiązują dwie uchwały ogólne dotyczące zbywania gruntów na rzecz użytkowników wieczystych. Jedna dotyczy spółdzielni mieszkaniowych, a druga osób fizycznych będących użytkownikami wieczystymi gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Zatem zakres przedmiotowy tych uchwał niemal pokrywał się z omawiana ustawą. W obu przypadkach Rada Miasta przyznała użytkownikom wieczystym 90% bonifikaty.

Instytucja prowadząca sprawę

Przekształcaniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zajmuje się w Toruniu Wydział Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Torunia, ul. Słowackiego 118A, tel. 6571040.